Ипотека в России.

Ипотека – слово греческого происхождения. В переводе означает «залог», «заклад». Залогом по ипотечному кредиту выступает недвижимость.

Причем, если раньше – исключительно жилая недвижимость в городе или крупных пригородах, то сегодня также и строящееся жилье, загородные дома и коттеджи для постоянного и сезонного проживания, земельные участки, коммерческая недвижимость.

В России под ипотекой традиционно понимают покупку жилья, причем в качестве залога выступает приобретаемая недвижимость. Квартира сразу при покупке оформляется в собственность заемщика, однако несет обременения. Это означает, что владелец недвижимости не в праве ею распоряжаться – продавать, покупать, дарить и т.д. – до тех пор, пока не выплатит всю сумму кредита.

В мире под ипотекой понимают любой кредит, выданный под залог недвижимости. Потратить деньги кредитополучатель может на что угодно – купить яхту, машину, фургон мороженого. Сегодня наибольшую популярность в мире приобрели две модели ипотечного кредитования.

В Европе используют «германскую» схему. Она предполагает накопление денежных средств на счету специализированного банка. В России такой банк называют стройсберкассой. После того, как на счету аккумулируется определенная сумма, заемщик вправе взять ипотечный кредит. Государство поддерживает эту модель путем премирования граждан, участвующих в накопительной системе.

Американский алгоритм более жесткий, он предполагает выпуск ценных ипотечных бумаг, обеспеченных недвижимостью, и требует от заемщика внесения первоначального взноса (около 30% стоимости квартиры). В России действует именно американская схема, которая, однако, с каждым годом становится либеральнее.

Ипотека в России начала активно развиваться с 2004 года. Тогда банки оценили возможности потенциального заемщика и частично адоптировали условия кредитования. В результате, ипотечные программы стали доступнее основной массе населения. Особенно благоприятным для рынка ипотеки оказался период «застоя», который пришелся на конец 2004-начало 2005 гг.

В результате снижения уровня спроса, продавцы вынуждены были проводить сделки купли-продажи с «ипотечными» покупателями, в то время, как в период роста цен и активизации спроса они с недоверием и опаской относились к ипотечным деньгам, зачастую отказывались от продажи.

По итогам 2004 г. доля ипотечных сделок в общем количестве операций с недвижимостью в Петербурге составила примерно 2%. В конце 2005 г. - возросла до 10%. К 2007 году – составила примерно 30%.

В ответ на возросший спрос «подтянулись» и остальные участники рынка недвижимости – риэлтерские агентства, которые начали развивать услуги ипотечного консультирования и брокериджа.

К концу 2006 года развитие рынка ипотеки замедлилось, в связи с возросшими ценами на недвижимость, которые стали неадекватны доходам основного населения города.

Сейчас увеличилось количество банков, предлагающих ипотечные программы. В 2005 году их было не более 30, к концу 2006 года – около 60. Значит, между банками растет конкуренция за потенциального кредитополучателя, что приводит к либерализации условий кредитования.

Помимо снижения процентных ставок (в 2005 году они составляли 14-16% в рублях, к концу 2006 года – минимальная ставка 10,75% в рублях), уменьшилась комиссия за выдачу кредита. Увеличился срок кредитования (к концу 2006 года практически все банки увеличили срок кредитования до 25-30 лет), возраст потенциального заемщика – до 75 лет.

Появились ипотечные программы для первичного и вторичного загородного рынка жилья. Препятствием на пути развития кредитования этого сегмента рынка является дефицит проектов эконом-класса за городом, удовлетворяющих требованиям банка.

В 2006 году банки заявили о начале кредитования коммерческой недвижимости. Увеличилось число возможных созаемщиков до родственников и друзей. Выдавались кредиты даже гражданам с неподтвержденными доходами.

В 2007 году специалисты ЦАН прогнозируют лишь незначительное увеличение средней цены предложения за квадратный метр – на 3-5%. До весны 2008 года не ожидается никаких серьезных изменений на рынке недвижимости по политическим причинам.

Значит у ипотечного рынка, в условиях «затишья», появилась возможность более активного развития.